Jak vyúčtovat služby u pronájmu bytu

Pokud se rozhodnete pronajmout si byt bez pomoci realitního makléře (realitní kanceláře), prosím, dejte pozor při sepisování nájemní smlouvy. Důležitá je: jak výše nájemného, tak hlavně i částka, kterou budete jako nájemník hradit tzv. zálohy na služby. Částka za nájemné je pevně daná a náleží pronajímateli, ale za služby platíte formou měsíčních záloh, které je možné jednostranně změnit. Povinností každého majitele bytu je nájemníkovi skutečné náklady na služby řádně vyúčtovat.

Služby, které lze převést na nájemníka a o jejich vyúčtování se jako majitel nestarat (přepsání elektřiny a plynu) na nového nájemníka.

Ale další služby převést nejdou, a platit se musí. Jedná se především o:

• dodávky tepla,
• vodné a stočné,
• služby, které jsou spojené s užíváním společných prostor (výtah, úklid a osvětlení domu),
• odvoz komunálního odpadu.

Dále jsou služby, které s nájmem spojené nejsou a nesmí se zahrnovat do služeb:

• fond oprav (ten majitelé často do služeb zahrnují),
• poplatek za správu domu,
• pojištění bytu nebo domu,
• splátka anuity.

Může se stát, že v nájemní smlouvě podrobný rozpis všech služeb zajišťovaných pronajímatelem ani způsob vyúčtování záloh není. Postačí Vám dohoda o výši záloh za služby spojené s užíváním pronajatého bytu. I taková smlouva samozřejmě platí. Povinnosti služby vyúčtovat a vyrovnat případný (ne)doplatek ale ani jednu ze smluvních stran nezbavuje. Při absenci podobných ujednání přímo ve smlouvě tuto povinnost upravuje zákon.

Chyby spojené s vyúčtováním služeb spojených s nájmem

Neoprávněné účtování služeb jako např.: fond oprav, poplatek za správu domu, pojištění bytu nebo domu, splátka anuity. Na účtování těchto služeb nemá majitel nárok.

Vyúčtování podle vyúčtování mezi vlastníkem domu a správcem: pokud by Vám majitel tvrdil, že se jedná o nedoplatek/přeplatek nájemce, často se toto tvrzení nezakládá na pravdě. Reálné vyúčtování získáte pouze na základě rozdílu mezi skutečnými náklady a úhrnem záloh zaplacených nájemcem.

A jak se vyhnout těchto chybám?
Mít písemně ve smlouvě uvedeny ty služby, které jsou anebo naopak nejsou součástí nájmu. K vyúčtování potřebujete přehled uhrazených záloh, důležitý je také Předávací protokol se stavy měřidel (voda, teplo) a vyúčtování nákladů mezi vlastníkem a správcem.

Pro příklad:
náklady za služby v bytě 1+kk, Praha

Nájem  6.000,- Kč

Služby: 1.000,- Kč.

Konečné roční vyúčtování mezi vlastníkem a správcem: 6.778,- Kč, které vlastník předložil k úhradě nájemci.

Takto je ale vyúčtování špatně!

Dle vyúčtování činily náklady:

• Studená voda: 4.053,- Kč
• Teplá voda: 17.669,- Kč
• Teplo: 7.292,- Kč
• Energie pro společné prostory: 247,- Kč
• Výtahy: 0,- Kč

Jaké zálohy vlastník bytu v průběhu roku zaplatil správci není podstatné.

Nájemce platil vlastníkovi bytu sjednané měsíční zálohy ve výši 1.000,- Kč. Jelikož ve službách vyjmenováno v nájemní smlouvě teplo, nezohledňujeme náklady za něj ve vyúčtování.

Úhrn zaplacených záloh nájemcem: 12.000,- Kč
Náklady celkem (bez tepla): 21.969,- Kč
Rozdíl: – 9.969,- Kč => doplatek, který má nájemce uhradit.

V případě, že by měl nájemce nastaveny odpovídající měsíční zálohy ve výši 2.000,- Kč vzniknul by mu za téže období přeplatek ve výši 2.031,- Kč i přesto, že na ročním vyúčtování mezi vlastníkem a správcem je částka k doplatku.

Náklady za poměrnou část roku

Účetní období je zpravidla od 1.1. – 31.12 daného roku. Může se stát, že se v průběhu roku vymění nájemníci. Jak postupovat?

Teplo:
Pokud není možné určit přesnou spotřebu pomocí měřidel, lze použít tabulku uvedenou vyhlášky 372/2001 sb. Přičemž výsledný koeficient získáme prostým součtem procentuálních nákladů za měsíce, ve kterých nájemce byt užíval.

Voda:
Vodu lze spočítat pomocí poměrových měřidel (vodoměrů). Měrnou cenu za kubík zjistíte z ročního vyúčtování mezi vlastníkem a správcem.

Ostatní náklady:
Zde účtovat podílem měsíců, ve kterých nájemce byt užíval

Samotné vyúčtování se provádí tak, že se sečtou náklady za poskytnuté služby spojené s nájmem, připadající na daný rok a odečte se součet přijatých záloh na tyto služby od nájemce. Výsledkem je pak přeplatek nebo nedoplatek, který je splatný obvykle do 15 dnů od předložení vyúčtování nájemci.

Služby rok 2018:
příklad byt 4+1, Praha 4 - Kunratice: